La batalla regulatoria del alquiler vacacional se instala en Latinoamérica

La tensión bifronte de los alquileres

El fenómeno que durante años fue "territorio libre" en Latinoamérica, empieza a seguir el camino que ya recorrieron Europa y Estados Unidos. La tensión tiene dos dimensiones.

Por un lado, el impacto sobre el mercado de vivienda: la migración masiva de unidades residenciales hacia el alquiler turístico comprime la oferta para residentes y presiona los precios hacia arriba, un efecto documentado ya en Buenos Aires, Ciudad de México, Cartagena y San Pablo.

Por otro, el impacto sobre la hotelería formal. Varios proyectos buscan explícitamente permitir declarar "zonas saturadas", lo que protegería a los activos hoteleros existentes de la competencia desleal de plataformas no reguladas.

La nota aborda el debate como una cuestión de política pública con consecuencias directas sobre la competitividad del sector: ¿cómo regular sin matar el modelo?, ¿qué marcos europeos son exportables a la realidad latinoamericana?, y quiénes son los actores —hoteleros, propietarios, plataformas y municipios— que están negociando las reglas del juego en tiempo real.

El punto de inflexión colombiano

El proyecto de decreto que el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo de Colombia lleva más de siete meses ajustando —con un primer borrador en diciembre de 2025 y una versión revisada sometida a comentarios hasta julio de 2026—, representa el intento más ambicioso de regulación del alquiler temporario en la región hasta la fecha. El texto propone redefinir el Registro Nacional de Turismo (RNT) como un instrumento de verificación material y de trazabilidad, crear un Sistema de Verificación y Control que interopere en tiempo real entre las Cámaras de Comercio y el Ministerio, y condicionar el registro al resultado de dichas verificaciones.

Según el borrador vigente, la norma entraría a regir recién el 1° de enero de 2028, un plazo de implementación que busca dar tiempo a las Cámaras de Comercio —que absorberán buena parte de la carga operativa— para adaptar su infraestructura.

Asimismo, se endurecen las obligaciones para Airbnb y demás plataformas digitales, que deberán inscribirse en el RNT, exigir y mostrar el número vigente en cada anuncio, retirar las ofertas que no cumplan los requisitos y verificar, cada seis meses, que los registros de los prestadores permanezcan activos.

La postura del sector hotelero colombiano ha sido de apoyo a una regulación basada en la trazabilidad. Cotelco sostiene que el Registro Nacional de Turismo debe convertirse en un verdadero mecanismo de verificación y que, sin un sistema eficaz de registro, la informalidad seguirá creciendo.

El mensaje para el sector es claro: las iniciativas legislativas sugieren un cambio de paradigma. La pregunta relevante ya no es si el Estado debe intervenir, sino con qué intensidad y bajo qué parámetros lo hará.

La dimensión del impacto en vivienda

La migración de unidades residenciales hacia el alquiler turístico no es un fenómeno abstracto. Tiene efectos concretos sobre el precio de la vivienda, la disponibilidad de alquileres de largo plazo y la dinámica social de los barrios.

En Bogotá, un estudio académico publicado en 2025 por Angélica Camargo Sierra (Universidad Externado de Colombia) y Alex Smith Araque Solano arrojó conclusiones contundentes: un aumento del 100% en los ingresos anuales de Airbnb se asocia con un incremento del 6% en los precios de venta y arrendamiento. En barrios con alta concentración de ofertas turísticas, el arrendamiento turístico puede duplicar el valor del arrendamiento residencial, elevando los precios en un 26%.

En Buenos Aires, la plataforma Airbtics registró en 2025 más de 25.356 anuncios activos de Airbnb, con una tasa de ocupación mediana del 72% y un ingreso promedio anual por unidad de aproximadamente US$ 11.000. La rentabilidad del alquiler temporario es tan superior a la del residencial que la conversión de unidades se ha vuelto una estrategia de inversión sistemática.

En Ciudad de México, el fenómeno alcanza dimensiones alarmantes. Durante el primer semestre de 2025, Airbnb sumó 770 nuevos espacios, elevando el total de alojamientos activos a más de 27.000. De ese total, 17.713 corresponden a viviendas completas —283 más que en diciembre de 2024—, lo que significa que los habitantes de la ciudad pierden tres inmuebles completos cada 48 horas, según un estudio reciente de las ONG Memorial Urbano y la Coalición Internacional para el Hábitat. Los especialistas de ambas organizaciones, que pelean contra la gentrificación, advierten que el fenómeno no solo presiona los precios de la renta, sino que altera de forma permanente la dinámica social de los barrios.

En Ciudad de México, alrededor de 100 mil personas de los niveles de ingreso más bajos son expulsadas cada año de la ciudad por la imposibilidad de acceder a una vivienda (cifras oficiales del Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva de la Ciudad de México).

En San Pablo, Brasil, el Decreto 64.244/2025 prohibió explícitamente las estancias cortas en viviendas de interés social y de mercado popular, argumentando que ese modelo no cumple la función social de la vivienda. Además, el Superior Tribunal de Justicia de Brasil decidió en mayo de 2026 que el uso de estancias cortas en condominios residenciales requiere la aprobación de al menos dos tercios de los propietarios.

El impacto sobre la hotelería formal

La segunda dimensión del debate es la competencia con la hotelería tradicional. En América Latina, la brecha regulatoria entre plataformas digitales y establecimientos hoteleros formales se ha traducido en una ventaja competitiva asimétrica que los hoteleros consideran desleal.

Los hoteles regulados deben cumplir con requisitos de seguridad, sanidad, accesibilidad, impuestos y registros que las plataformas de alquiler temporario no exigen a sus anfitriones. Esa asimetría genera costos operativos diferenciados que, en mercados saturados, pueden determinar la viabilidad comercial de un activo hotelero.

¿Qué modelo europeo es exportable?

Europa no resolvió el dilema del alquiler vacacional con una sola medida. Construyó una arquitectura regulatoria de varios pisos que combina reglas de registro, trazabilidad, zonificación y límites de uso.

El elemento más relevante para el debate latinoamericano es el Reglamento (UE) 2024/1028, que entró en vigor el 19 de mayo de 2024 y es aplicable en todos los Estados miembros desde el 20 de mayo de 2026. La norma no obliga a los países de la UE a crear un registro nacional de anfitriones, pero establece que, si un Estado miembro decide exigir registro, debe hacerlo bajo un procedimiento armonizado: número de registro único que figure visiblemente en todos los anuncios, verificación por parte de las autoridades competentes y controles aleatorios a cargo de las plataformas. Estas, además, están obligadas a transmitir datos estandarizados de actividad a las autoridades a través de puntos de entrada digitales nacionales.

La regulación europea no armoniza las restricciones sustantivas —que siguen siendo competencia de las autoridades locales—, pero proporciona la infraestructura de datos que hace posible su aplicación efectiva.

El modelo europeo tiene tres características exportables a la realidad latinoamericana:

• La trazabilidad como condición de existencia. Sin un sistema de registro para cada unidad ofertada, cualquier regulación posterior es papel mojado.
• La transmisión automatizada de datos. Las plataformas deben enviar mensualmente a las autoridades información sobre noches alquiladas, número de huéspedes, países de residencia y dirección de la unidad.
• La subsidiariedad en las restricciones. Las reglas sobre límites de noches, zonas prohibidas o restricciones a viviendas secundarias siguen siendo competencia local.

La lección para América Latina es clara: no se trata de copiar las restricciones europeas —que responden a contextos urbanos, demográficos y jurídicos diferentes—, sino de importar la arquitectura de datos que hace posible cualquier regulación posterior.

Los actores que negocian las reglas

El debate regulatorio en América Latina no es un diálogo entre dos actores. Es una negociación multilateral en la que cada parte defiende intereses legítimos pero divergentes.

Los hoteleros reclaman condiciones de competencia equitativas. Su argumento es que no pueden competir con plataformas que operan sin los costos de cumplimiento normativo que ellos soportan. La figura de "zonas saturadas", que circula en la discusión regulatoria, responde directamente a esa demanda.

Los propietarios de viviendas turísticas —que en América Latina incluyen desde el anfitrión ocasional que alquila una habitación hasta el inversor institucional que gestiona decenas de unidades— defienden el derecho a usar su propiedad como mejor les convenga. Para muchos, el alquiler temporario representa una fuente de ingresos que compensa la inflación, la devaluación o la falta de alternativas de inversión.

Las plataformas digitales —Airbnb, Booking.com, Vrbo y sus competidores regionales— operan en una posición de intermediarias globales que deben adaptarse a regulaciones locales fragmentadas.

Los municipios son los actores más vulnerables del sistema. Carecen de infraestructura tecnológica para monitorear el fenómeno, de personal capacitado para hacer cumplir las normas y, en muchos casos, de marcos legales claros para actuar. La experiencia internacional muestra que, sin sanciones efectivas por falta de registro, solo entre el 30% y el 40% de los anuncios aparecen en los padrones oficiales.

El contraataque de las plataformas

Lo novedoso de 2025 y 2026 es que las plataformas, acorraladas por la regulación en Europa y con la mirada puesta en América Latina, salieron públicamente a confrontar a los gobiernos y a la hotelería. El huevo de la serpiente, para ellos, fue el auge de las restricciones.

En junio de 2025, Airbnb publicó un informe titulado Overtourism in the EU que atribuye la mayor parte de la responsabilidad del sobreturismo a los hoteles, no a los alquileres temporarios. Según el documento, los hoteles representan casi el 80% de las noches de estancia en la Unión Europea. En 2024 se registraron 3.000 millones de noches turísticas en hoteles de UE. En las diez ciudades más visitadas, los hoteles alojaron más de cinco veces más noches que Airbnb.

"Si las ciudades realmente quieren reducir el turismo excesivo deben abordar el enorme impacto de los hoteles", disparó Theo Yedinsky, vicepresidente de Políticas Públicas de Airbnb. "Europa necesita más viviendas, no hoteles.”

El informe de Airbnb señala que, mientras la construcción de viviendas se acerca a su nivel más bajo en una década, cada vez se construyen más hoteles.

El dilema de la región: ¿cómo regular sin matar el modelo?

La pregunta central del debate latinoamericano no es si regular los alquileres temporarios, sino cómo hacerlo sin destruir un modelo que, bien gestionado, aporta valor al turismo, diversifica la oferta de alojamiento y genera ingresos para miles de familias.

La evidencia internacional sugiere que la regulación efectiva no es la que prohíbe, sino la que transparenta. El reglamento europeo no impone límites de noches ni zonas prohibidas a nivel continental: habilita a las autoridades locales para hacerlo con datos confiables.

Para América Latina, ese enfoque tiene una ventaja adicional: es técnicamente alcanzable sin inversiones masivas en infraestructura. La creación de un registro nacional de viviendas turísticas, la exigencia de un número de registro visible en los anuncios y la obligación de las plataformas de compartir datos de actividad con las autoridades son medidas que no requieren sistemas sofisticados. Requieren voluntad política y coordinación interinstitucional.

La experiencia de Bogotá, Ciudad de México, Buenos Aires, Cartagena y San Pablo muestra que el problema no es la falta de diagnóstico. Es la ausencia de herramientas regulatorias para actuar sobre él.

Hacia una agenda regulatoria regional

La discusión sobre alquileres temporarios en América Latina suele plantearse como una elección entre libre mercado e intervención estatal. Esa dicotomía es cada vez menos útil. La evidencia internacional muestra que los mercados mejor regulados —no los más prohibidos— son los que generan mayor valor para todos los actores.

Tres líneas de acción potenciales se perfilan para la región:

• Arquitectura de datos interoperable. América Latina necesita sistemas de registro nacionales que habiliten la trazabilidad de cada unidad ofertada. No se trata de crear una burocracia adicional, sino de dar a las autoridades la capacidad de dimensionar el fenómeno, identificar zonas de presión y calibrar sus respuestas. El modelo del Reglamento (UE) 2024/1028 es una referencia directa.
• Zonificación diferenciada. La experiencia de Barcelona, París, Ámsterdam y Nueva York demuestra que las restricciones geográficas funcionan cuando se aplican con datos y no con intuición. La figura de "zonas saturadas" es un primer paso, pero requiere de metodologías transparentes para su declaración y de mecanismos de revisión periódica.
• Competencia leal entre modelos de alojamiento. La hotelería formal no necesita protección contra la competencia: necesita condiciones de competencia equitativas. Eso implica que los alquileres temporarios deban cumplir con los mismos estándares de seguridad, sanidad y tributación que los hoteles, o que los hoteles vean reducida su carga regulatoria. La asimetría actual perjudica a ambos sectores.

Conclusión: el fin del territorio libre

La experiencia europea demuestra que la regulación efectiva no es la que elimina el mercado, sino la que lo hace visible. América Latina tiene la ventaja de poder aprender de los errores y aciertos de quienes ya recorrieron este camino. La pregunta no es si regular, sino bajo qué parámetros, con qué datos y con qué capacidad de ejecución.

Para el profesional del turismo en la región, el mensaje es claro: todo indica que el período de baja regulación comienza a cerrarse. La siguiente etapa será la de las reglas del juego. Quien las entienda primero tendrá una ventaja competitiva sostenible.